Il vano tecnico che si trova compreso tra il solaio di copertura dell'abitazione posta all'ultimo piano e il tetto dell'edificio è quell'ambiente, comunemente appellato “sottotetto”, che assolve alla funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità.

Nonostante nella maggior parte dei casi l'anzidetto vano tecnico è sprovvisto di un solaio atto a sopportare persone e cose e costituisce una semplice camera d'aria, di fatto inaccessibile e non praticabile, può capitare che lo stesso, per le sue caratteristiche strutturali (un'altezza tale da potere essere suscettibile di abitazione o di assolvere a funzioni complementari quale, ad esempio, quella di deposito), si presti per essere utilizzato come un vano a sé stante.

La riforma del 2021

Prima dell'entrata in vigore della L. n. 220/2012, meglio conosciuta come “Nuova riforma del condominio”, mancava una norma specifica che avesse ad oggetto il sottotetto, e la questione relativa alla sua proprietà, in assenza di titoli che espressamente la prevedessero, in caso di contrasto poteva essere risolta solo in sede di interpretazione.

Con la riforma, il sottotetto si presume condominiale, alla pari di tutti gli altri beni con esso  indicati nell'art. 1117 c.c., ma solo se destinato, “per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”.

Dopo il 2012, dunque, in caso di contrasto e in mancanza di titoli espliciti, la questione proprietaria potrà essere risolta dal Giudice sulla base dell'esistenza di elementi concreti atti ad escludere la comproprietà condominiale del sottotetto quali, ad esempio:

• L'accesso solo dalla proprietà privata;
• L'assenza di qualsivoglia destinazione a servizio condominiale;
• L'impraticabilità del solaio;
• L'irrisorietà dell'altezza del vano o la sua inclusione nelle tabelle millesimali.

In pratica, nulla è cambiato, anche dopo la riforma del 2012: il Giudice ha (sempre) dovuto, in primo luogo, fare riferimento all'atto di acquisto e/o al regolamento contrattuale (i c.d. titoli), e in secondo luogo, solo in difetto di qualsivoglia attribuzione e/o regolamento espliciti, valutare, in concreto o in via potenziale se per le sue caratteristiche strutturali e funzionali il sottotetto sia oggettivamente destinato ad uso comune a vantaggio di tutti i condomini.

Difatti, "Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune … la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionati, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva (Cass. 11-1-2016 n. 233; Cass. 19-2-2013 n. 4083; Cass. 29-12-2004 n. 24147; Cass. 19- 12-2002 n. 18091)“ (così Cass. Civ., Sez. VI, Sent. 12/07/2018, n. 18443).

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